在上海，怎么成立业委会呢？

五步搞定！

第一步：提申请

一个物业管理区域（小区或商业写字楼），房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的。

开发商或业主书面向所属居委会（法律规定是向乡镇人民政府或街道办提出，实际操作是向居委会提出）提出申请。

第二步：成立筹备组

乡镇人民政府或街道办收到申请后，60日内帮助成立筹备组。

筹备组在成立后的90日内，做好召开业主大会的工作。

第三步：召开业主大会

筹备组应自成立后的90日内，组织召开首次业主大会，通过业主大会选举出业委会委员、表决通过议事规则等。

第四步：召开业主委员会

召开业主委员会，选出业委会主任和副主任。

第五步：备案

进行备案，搞定。

在成立业委会中，筹备组、业主大会、备案、业主小组等问题比较复杂，下文为您详解。

一、筹备组问题

1、筹备组组成

筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成，为单数。

业主代表由乡、镇人民政府或者街道办事处组织业主推荐产生，所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

2、筹备组中的业主代表应当符合以下要求：

（1）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；

（2）本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职；

（3）在本物业管理区域内，不得有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费（全国人大法工委认为不需要，上海的这条规定涉嫌违法）或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一，且未改正的。

3、对筹备组成员异议的处理

业主对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。

4、筹备组的工作

（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积。

（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。

（3）草拟管理规约、业主大会议事规则。

议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主小组的设立，业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定。

（4）确定首次业主大会会议表决规则。

（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单。

（6）制定业主委员会选举办法。

（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容，应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

5、业主委员会委员候选人如何产生、

由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。

筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或者街道办事处。

候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内公告。

业委会候选人的资格，同筹备组业主代表要求，另外还可以通过业主大会投票增加不得担任的情形。

6、业主委员会委员人数和任期

业主委员会由五至十一人单数组成，任期为三年到五年。

7、公告及其他

（1）筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。

（2）乡、镇人民政府或者街道办事处应当在筹备组开展筹备工作前，组织筹备组成员进行培训。

（3）筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。

二、业主大会问题

1、会议形式

业主大会会议，可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。

如果还不明白，可以查看我以下文章了解：

《业主大会怎么开？都没叫我，就选好了！》

2、如何表决？

业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定其他事项，比如选举业委会委员、议事规则等，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

3、业主投票代理问题

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书，并依据委托人对所议事项的意见，进行投票表决。

三、备案问题

业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：

1、业主大会会议记录和会议决定；

2、业主大会议事规则；

3、管理规约；

4、专项维修资金管理规约；

5、业主委员会委员的名单、基本情况和书面承诺；

6、业主委员会委员的培训记录。

乡、镇人民政府或者街道办事处，对依法选举产生的业主委员会，出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。

备案证明应当载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。

四、印章问题

业主委员会应当依法刻制和使用印章。

印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。

五、业主小组问题

同一物业管理区域内，有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。

业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责：

1、推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿；

2、决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；

3、决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事，由该业主小组产生的业主代表主持。

业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

相关法律规定：

《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

以下规定均来自于《上海市住宅物业管理规定》：

第十三条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十五条乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。

筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定，人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

筹备组中的业主代表，由乡、镇人民政府或者街道办事处组织业主推荐产生。

业主对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。

乡、镇人民政府或者街道办事处应当在筹备组开展筹备工作前，组织筹备组成员进行培训。

第十六条筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。

筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。

第十七条 业主大会除履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。 

第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。

第十九条 首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主小组的设立，业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定。

第二十条 业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主委员会由五人以上单数组成，但建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。筹备组应当根据物业管理区域规模和建筑物区分所有权的比例，确定业主委员会委员的人数和构成比例。业主委员会的任期为三年到五年。

业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。

第二十一条 业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或者街道办事处。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内公告。

业主委员会委员由业主大会会议选举产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。筹备组应当自选举完成之日起三日内，在物业管理区域内公告业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

第二十三条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）专项维修资金管理规约；

（五）业主委员会委员的名单、基本情况和书面承诺；

（六）业主委员会委员的培训记录。

乡、镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。备案证明应当载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。

业主委员会应当依法刻制和使用印章。印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。

第三十五条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责：

（一）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿；

（二）决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；

（三）决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

作者简介：谢王钢 律师